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地產可緩緩歸矣薦6股

发布时间:2020-01-17 01:25:09

地产:可缓缓归矣 荐6股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心观点:

事件描述:央行降息,回顾历史研究降息对地产行业及板块的影响2014年11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调40个bp,一年期存款基准利率下调25个bp

本篇报告通过回顾历史,深度研究了降息对地产行业及板块的影响1998年住房商品化之后共有两轮较长的降息周期,分别是2008年和2012年我们提出并回答三个问题:1、降息后地产行业基本面如何变化2、降息后地产板块收益率如何背后的逻辑是什么 、降息后哪些地产企业的股价弹性最大利率下降对地产行业基本面的影响:成交量提振立竿见影两轮降息周期的经验都显示,降息对于住房成交面积的提振作用立竿见影、效果显著:08年周期中,样本城市日均成交由08年9月的 0万平持续升至09年12月的85万平;12年周期中,日均成交由11年12月的40万平持续升至12年12月的80万平同时,两轮周期的经验也都表明,降息对于房价的影响有滞后、但是影响持续时间较长,通常在降息 ~6个月后,房价同比增速由负转正,并且同比正增长的持续时间均超过了12个月

利率下降对地产板块收益率的影响:超额收益显著,绝对收益可观在前两轮降息周期中,地产板块超额收益(相对沪深 00)都十分显著,绝对收益在2008年降息周期中超过+200%,在2012年降息周期中超过+40%(考察时间段:2008年9月1日-2009年7月 1日、2011年12月1日-2012年7月 1日)逻辑上看,我们认为,降息从三个方面提升了地产企业的RNAV估值:一是成交提振带动周转速度加快,二是房价上升提高利润水平,三是贴现率WACC下降

投资逻辑与标的选择:销售弹性大(直接受益)+有息负债率高(锦上添花)通过比较历史涨幅,我们看到在降息的环境中,股价弹性最大的地产公司有两个特征:一是销售弹性最大,这是最直接的逻辑,二是有息负债压力边际改善最大这两条逻辑在两轮周期中均得到个股验证,如08年周期中的阳光城(涨幅+ 27%)等,以及12年周期中的阳光城(+45%)、荣盛发展(+52%)、招商地产(+44%)等

根据前述逻辑,我们首先要关注的是潜在销售弹性大的地产股,同时兼顾有息负债率是否处于高位(降息的边际改善影响)我们考虑存货规模超过250亿元的主流地产公司,重点推荐四季度销售弹性较大的招商地产、保利地产、中南建设、阳光城、泰禾集团、首开股份再结合珠海板块主题的机会,建议关注华发股份

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