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高档楼盘病态发烧?

发布时间:2020-01-17 00:41:00

来自实体经济的资金正疯狂涌入楼市,

煤老板甚至把自己的矿关了,来北京投资地产。

专家称,一边是中小企业融资难,一边是注资楼市避险。

地产业真正复苏要到2012年。

对于高档楼盘而言,不少过去显得荒谬的事情正在发生。

“肯定是没指望了,排号排得那么靠后,怎么也轮不到我买了。”王哲摇着头对记者说。王哲是中体奥林匹克花园管理集团副总裁,最近正打算换一套好房子,去某高档楼盘询问后得知想买这样的高档楼盘居然需要排号,排号之后却发现身为开发商的自己也买不上房子。

高档楼盘出现了一房难求的情况!这种情况的出现是因为来自实体经济的资金正疯狂涌入高档楼盘,寻求资金避险。“我们也是发现高端住宅市场突然变得炙手可热,对高端住宅市场进行了调查。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉记者。他发现这些高端楼盘的投资者几乎全是经营实业的。甚至有内蒙和山西的煤老板把自己的矿关了,来北京投资地产。“他们告诉我说现在煤价下降,管理又很严格,所以干脆把煤矿关了,投资房地产。”煤矿是煤老板的“聚宝盆”,现在他们却宁愿关掉煤矿买房子,这样的事让公衍奎很震惊。

这种市况给销售人员带来的触动更大。“原来投资方向多的时候是项目找客户,现在没什么投资途径,投资者开始主动找楼盘了。”龙湖唐宁ONE的销售总监邹墨远说。龙湖唐宁ONE超千万元的豪宅有100多套,在4~5月间就卖掉了三分之一,并且多是全款现金付清。

“过去我们就是每月卖出几套,不温不火的,但是最近不一样了。”某楼盘的销售人员告诉记者。

确实不一样了。根据易居CRIC系统提供的数据, 月份北京每平方米单价 万元以上的楼盘总销售额为5.61亿元,而4月份这个数字达到了11.85亿元,增长超过100%,到了5月, 万元以上的高档楼盘更是卖出了15.51亿元,是 月份销售额的近 倍。

大量资金正疯狂涌入高档楼盘。

实体投资者涌入楼市

王苏云卿女士被圈子里的朋友亲切地称为王太,她从台湾来大陆已经十多年了,长期以来对各地高档住宅的投资让她获益颇丰。

“我的朋友都抱怨钱没地方可以投,做生意都不景气,现在有些朋友开始找我,想投资房地产。”王太说。北京购房“限外令”的中止和近期实体经济的不景气让王太的台湾朋友又开始对投资高档住宅有了兴趣。

和王太一样,香港人陈廷钧也遇到了这种情况。2008年经济危机后,他投资的两套高档住宅回报率下滑了 0%,让他对楼市不看好。2009年春节后,他发现情况又变了,身边的朋友又开始对高档楼盘感兴趣。

高档楼盘的热销印证了王太和陈廷钧的情况。“我们最大的一笔单子是最近一下子卖出了两套 80平方米的房子,一共 000多万元,客户一次性付了2000多万元的现金。很多1000多万元的单子都是一次全款付清。”邹墨远说。

把自己的生意关停进入高端住宅市场的并不只是内蒙和山西的煤老板。实体经济的经营者正迫不及待地把原来应该投进实业的现金塞进开发商的口袋。邹墨远说:“据我们观察,来我们这里买房的客户私营企业主超过了一半,这个比例比原来提高了不少,而且其中有不少是把自己的生意暂时关停了的。”

温州人的身影也开始在高端楼盘频频出现。最近两个月,温州新开的多个高档楼盘,开盘当天就销售一空。绿城开发的鹿城广场二期100多套房子,总价至少500万元/套,更高的总价甚至达千万元,在当地属于顶级豪宅,也在两天之内销售一空。之前,绿城董事长宋卫平坦言,鹿城广场一期利润高得“都没好意思说”。

据统计,5月份温州民间资本在上海楼市“砸”下约1 .42亿元,买走7 2套房源。

资金集中避险

高端楼盘火爆可见一斑!为什么民营企业、实体经济都选择在这个时候涌入高端楼盘呢?

温州投资客李先生刚刚在陆家嘴购入一套豪宅,这套世茂滨江花园的房产总价600万元左右,可观江景,而李先生购房的主要目的是投资。李先生告诉记者,来上海投资前,他刚刚卖掉了效益不佳的工厂,因金融危机这家专门加工塑料制品的工厂亏损严重。

与投资客李先生有类似经历的一位浙江服装企业的负责人介绍,服装行业等轻工产业,现在全球产能已经过剩,再加上危机后需求不旺,企业不可能再继续扩大产能,能做的只有改善渠道、流通、商贸等,一般不会有大投入。这时一些企业家发现,房地产是最安全的投资品种,且只需要20%的首付款资金。

这位负责人最近也在寻找投资目标,他计划买一套1000万元以上的房子,首付资金来自企业,并最大化利用银行贷款。“主要是用来投资的,如果房子确实好,可能还会加大投入。”他说。

这一轮资金流入高档楼盘市场相当集中。5月份,北京每平方米单价 万元以上的17个项目共卖出了15.51亿元,但这17个项目中,仅御园、北京尊府、紫御府 个项目就卖出了超过10亿元。4月份,北京 万元以上的19个项目共卖出了11.85亿元,北京尊府、紫御府、国奥村、御园4个项目就卖出了超过8亿元。“现在虽然看起来很红火,但是卖得好的就是那几个盘,交易量就集中在那几个盘上,说明客户对项目还是很挑剔的。”龙湖唐宁ONE销售总监邹墨远说:“但是他们一旦认定你这个项目好,有实力的投资者就毫不犹豫地两套三套直接买进。他们进来就是为了避险,所以要挑好的项目。”

造成这种状况,除了实体经济经营难以为继之外,通胀预期也是主要原因之一。

“现在物价涨幅虽然还是为负值,但在经济回暖之下,面对国际和国内如此庞大的流动性注入,市场不能不关注未来的通胀预期,这是稍有头脑的投资者都会考虑的问题。”安邦咨询高级分析师贺军说。

“我现在去银行取钱,给我的基本都是新钞票,虽然出来澄清了,但是空穴不来风,我觉得通胀会在今年年底或者明年年初发生。” 中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲言之凿凿。

在公衍奎看来,资金流入楼市是实体经济出了问题。“资金流入楼市显示经营者对于实体经济信心不足。”公衍奎说,“一套房子就是1000多万元,这1000多万元拿到实体经济当中就是一笔大生意,买了这么多豪宅就意味着少了很多生意。”

在实体经济和民营经济中占据重要位置的中小企业的经营状况很能说明问题。“中小企业生产经营面临着严重困难,据国家统计局和工信部统计,到2008年底,全国中小企业中歇业、停产、倒闭的大约占7.5%。”中国中小企业协会会长李子彬说:“一是因为国际市场需求大幅度下滑;二是中小企业融资困难更加凸显。广大中小企业至今没有从积极的财政政策和适度宽松的货币政策中直接受益。”

一方面是中小企业融资难,另一方面,企业的经营者正在把资金注入楼市以求避险。“流入楼市的资金不会创造新的就业机会,不会对实体经济有所促进。”公衍奎说:“现在的形势是经济大势生病,地产发烧。”

“发烧”并非常态

高档楼盘的火爆会一直持续下去吗?受访者对此持否定的态度。

虽然目前唐宁ONE卖得也很好,但是邹墨远并不认为好日子能一直过下去。“我估计这一波会持续到年底,然后投资者会对自己的投资行为进行一个考量。”邹墨远表示。

实体经济不会永远差下去,高端楼盘也不会永远火爆。“现在经营者把资金从实体经济中抽出来,是因为他们发现原来那只下金蛋的‘鸡’现在光吃粮食不下蛋,所以他们只能寄希望于另外一只‘鸡’——也就是楼市,还能下蛋。这种状况是不会持续太久的,进入楼市的资金很多只能是沉淀下来,实际上失去了钱生钱的能力。实体经济不景气只是暂时性的,一旦情况好转资金就会从楼市流出,重新投入实体经济。”一位地产业内人士如此分析。

“仅仅依靠房地产市场不可能拉动经济整体上升,经济回暖还是得靠实体经济。”公衍奎表示,“这种房价上涨的态势是打压不下去的,实体经济形势好转之后,资金自然会流出楼市。”

国家信息中心经济学家高辉清认为,任何行业都有一个周期性运行规律。在行业过剩产能或者说库存消化之前,行业是无法进入景气上升阶段的,房地产也不例外。“房地产是一个典型的周期性行业,目前房地产库存量依然较大,然而景气却开始上升,应当说有些出人意料。”高辉清表示,“但按照我国房地产扩张期与收缩期时间1.5:1的比例推断,本轮房地产收缩期将为5.5年左右,也就是说在2012年前后才将重新走上景气复苏时期。”

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